《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法(试行)》政策解读

为更好地推进本市旧住房更新改造工作，市住建委、市房管局会同相关部门起草了《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。一起来看看上海政府对该政策的解读吧！

《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法(试行)》政策解读

（一）进一步明确适用范围

明确了适用于以成套改造或者拆除重建方式，对本市以不成套为主的公有旧住房以及与公有旧住房同属更新范围的私有房屋实施的更新活动及其管理。对于被鉴定为危房、无修缮保留价值的多层居住房屋，可以参照此办法执行。

成套改造：指将建筑结构差、功能不全、确需保留的旧住房，通过原址改建等方式，使其能够独用成套。

拆除重建：指将建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的旧住房，予以拆除、重新建设。

适用范围：公有旧住房以及与公有旧住房同属更新范围的私有房屋实施的更新活动及其管理。

（二）进一步明确实施主体

明确了公有旧住房的产权单位或受托经营单位应作为实施主体，并对权属不明晰的或有两个以上公房产权单位的、无法协商确定实施主体的，明确由区房屋管理部门报区人民政府批准确定实施主体。同时，实施主体可委托第三方承担改造具体工作，做好对第三方的监督管理。

管理部门：市住房城乡建设管理部门、市房屋管理部门、市规划资源部门。

实施主体：公有旧住房的产权单位或受产权单位委托经营公有旧住房的相关单位。无法确定实施主体的由区房屋管理部门报区人民政府批准确定实施主体。

（三）完善实施流程

总结工作实践经验，进一步完善工程实施流程，明确了组织评估、更新实施计划、规划实施方案和旧住房更新方案、意见征询、方案认定、协议签订、规划土地审批、工程建设监管和不动产登记的全流程实施管理要求。

1、组织评估

区房屋管理部门组织评估，并形成评估结果。实施主体征求公房承租人、私有房屋产权人意见。同意率超80%才能启动旧住房更新。

2、更新实施计划

区房屋管理部门制定本辖区内旧住房更新实施计划。成套改造报市房屋管理部门，拆除重建经区人民政府同意后报市房屋管理部门。

3、规划研究方案和规划设计方案

涉及控制性详细规划优化时，实施主体编制规划研究方案。实施主体编制规划设计方案，并优化完善。

4、旧住房更新实施方案

实施主体编制旧住房更新实施方案，在意见征询后予以优化完善，报区房屋管理部门同意。

5、协议签订

公房承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同；私有房屋产权人以不动产权属证书，与实施主体签订协议。成套改造签订调整协议，拆除重建签订更新协议。签约比例达95%以上，协议方可生效，实施主体办理土地、规划、建设等审批手续。

（四）明确意愿征询和签约比例要求

明确经项目范围内80%以上的公有房屋承租人、私有房屋产权人同意后，可启动实施；规划设计方案和旧住房更新实施方案应充分征求项目更新范围内公住承租人和私有房屋产权人的意见，并不断优化完善；旧住房更新方案经区房屋管理部门同意；协议签订比例达95%以上的，协议方可生效。

（五）明确实施方案和协议内容

明确实施方案应当包含实施主体、更新范围、主要更新内容、资金筹措方式、安置方式、协议生效条件、房屋类型及权属情况、公房租金调整标准、工程周期等内容。协议应当包含权利义务、违约责任、回搬方案或安置方案等内容。

（六）增加争议处理内容

增加了对于协议生效后，公房承租人、私有房屋产权人拒不配合实施的情形，可开展政府调解和行政决定的内容。

1、申请调解

协议生效后公房承租人、私有房屋产权人拒不配合旧住房更新的，实施主体可以向区人民政府申请行政调解。区人民政府自受理申请调解之日起三十天内完成调解，情况复杂可延长十五日。

2、行政决定

调解不成，实施主体可以报请区人民政府作出行政决定，区人民政府应自收到申请之日起五日内受理，自实施主体报请之日起三十日内作出行政决定，有正当理由的可延长三十日。

公房承租人或者私有房屋产权人对区人民政府作出行政决定不服的，可以依法提起行政复议、行政诉讼。公房承租人或者私有房屋产权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不配合的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（七）进一步加大规划土地支持力度

旧住房更新项目可以按照规划适当增加建筑容量。旧住房更新项目相邻不具备独立开发条件的零星土地，可通过扩大用地方式结合改造。旧住房更新项目中用地边界受限的，可结合周边用地，在各类用地面积总量保持不变的前提下，经全体相关权利人同意，根据规划优化后明确的用地边界，经区规划资源部门审核后调整用地边界，实施项目建设。

1、规划土地政策

可适当增加建筑容量，增量房源用于统筹本区旧住房更新项目居民安置和保障性住房使用，须由市房屋管理部门出具认定文件。

零星土地可扩大用地供地方式、土地用途。划拨和出让土地交织的可优化边界。

2、工程建设监管

旧住房更新项目纳入新、改、扩建项目审批流程管理。拆除重建按现有规定执行。

3、房屋权属调查

实施主体委托测绘服务机构开展“多测合一”工作，出具房屋权属调查报告。成套改造免于办理土地核验手续。

4、不动产权登记

按照本市不动产登记的相关规定办理不动产登记。

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